一家央企的逆袭
在排行榜上低调太久的招商蛇口，终于出手了。
最近，我们梳理上半年各家房企拿地数据时发现：
在全行业都在收缩时，招商蛇口偏在各大城市逆势拿地，频频成为“地王收割机”——
1月5日，江苏徐州，以132.1%的溢价率拍得一地；
2月9日，在上海，以56.66亿、溢价率20%斩获上海虹口的新“单价地王”；
3月1日和4月19日，在西安，以溢价率149%、156%摘得两宗地块；
5月21，在南京，以88.9亿竞得玄武综合体项目地块……
据中指院统计，上半年，招商蛇口仅拿地就花了671亿，相当于去年全年的82%，同比大增95%！
不但高调拿地，拿了还生怕没人知道，连带着品牌曝光也同比大增，啧啧，这冲规模夺名次之心……好啦知道了知道了。
谁让人家是一家央企呢。
央企嘛，打个借条，便宜的钱总是有的。
有多便宜呢？
2020年招商蛇口全年综合资金成本仅为4.7%，在销售前十的房企中排名第三。
发个债吧，捧场的也多。
上个月，招商蛇口和中南建设前后脚发债，招商蛇口3年期的利率是3.37%。
一天之后中南建设发了个期限不到一年的债券，息票率飙升到了12%，妥妥的地产融资“鄙视链”底端。
但话说回来，就是不借钱，招商蛇口本来也是财大气粗的。
不说三道红线全绿这种冷冰冰的官方数据了，就说一个细节吧：
今年3月22日，招商蛇口发公告称，要提高暂时闲置的自有资金使用效率，所以打算花100个亿去理财——
啧啧啧，有钱就是任性。
所以，不差钱的招商蛇口一旦拿起地来，也气势如虹，就是，格外的……贵。
上半年，招商蛇口平均拿地成本是12830元/平。
要知道，拿地规模最大的碧桂园，成本仅约4800元/平，同为央企的保利，拿地成本不超过9000元/平。
拿地成本高也就算了，在高溢价的地块上，招商蛇口的操盘能力也有些一言难尽，很多产品就……真的不怎么赚钱。
比如天津。
此前，招商蛇口从汤臣一品手中接过高端豪宅项目——津湾天玺，当时项目已经卖出去了三分之二。
招商蛇口接下了剩余的三分之一的货量，三年过去了，嗯，还在卖。
但这并不妨碍招商蛇口拿地的热情。5月15日，招商蛇口又在天津以最高限价、溢价率49%拿下“天拖二期”地块。
这下，莫非真要“天拖”了？
拿地贵，产品又不怎么赚钱，招商蛇口的盈利能力甚至在倒退。
2020年充分体现了他的“增收不增利”。销售额、营收数据很漂亮，但净利润、毛利率却进一步下跌。
对此，官方的说法是：“整个房地产行业毛利率都在下降，我司是今年受到房地产结转业务影响利润”。
但扒拉一下财务数据就知道，招商蛇口2016-2017年在市场上联合高价拿的地块，在2020年进行了大幅度的存货计提减值。
也就是说，前几年高价买的地，去年终于跪着消化掉了。
并且带来了相当感人的，超低利润率。
但这家企业从历史中汲取的教训是，没有汲取任何教训。所以我们看到，去年下半年以来，招商蛇口再次踏上高价买买买之路。
资本市场最先用脚投票。
去年7月，随着股市大牛市冲顶后，我们看到招商蛇口的股价变成了这个样子——
一路向下，接近腰斩。
投资者甚至向管理层发问：你们到处举债拿地，是不是对国家政策有什么误解啊？
就连部分券商也开始看空。
前不久，平安证券发了个研报，先说了招商蛇口一大堆好话，最后一句是……将公司评级由“强烈推荐”下调“推荐”。
说起来都是地王惹的祸。今年一季度招商蛇口“批发”的地王，会在2-3年内，大幅削弱公司毛利率。
不过，有一点是没什么好否认的。
除了招商蛇口之外，其他央企，比如保利、华润、中铁等，甚至地方国企建发，都在上半年大举进攻，当仁不让地登上了拿地排行榜。
中小房企的生存空间，一步步被压缩。
前不久，跟某业内人士吃饭，他点了根烟，莫名发了个感慨：你觉不觉得现在这景象有点“国进民退”？
烟雾中难以看清表情，但有点颤抖的声音出卖了他。
在房地产行业全力去杠杆，董事长都在呐喊“争取把利润做到1%—2%”的当下……
对于民间资本来说，地产这条赛道的争夺，确实，已经进入hard模式了。